Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания

Вопросы читателей

Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).

Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.

Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.

Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:

• Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа.
• Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта.
• Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору.
• Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур.
• Подбор земельного участка, оформление прав на него.
• Проектирование объекта.
• Управление стройкой.
• Поиск покупателей/арендаторов.
• Управление построенной недвижимостью.

В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.

Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.

Этапы и виды девелопмента [ править | править код ]

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
3. Проектирование и оценка проекта
4. Заключение контрактов и строительство
5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

В книге Professional Real Estate Development. The ULI Guide to the Business предлагается выделять 6 этапов девелопмента:

1. анализ экономической целесообразности и приобретение земли,
2. создание проекта,
3. финансирование проекта,
4. строительство,
5. продажа и сдача в аренду,
6. эксплуатация и управление объектом.

Существует три вида девелопмента:

• Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
• Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.
• BTS-девелопмент (от англ. Built-to-suit ): девелопер решает комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

Также, в зависимости от типа объекта недвижимости, по видам различают девелопмент:

• жилой недвижимости
• коммерческой недвижимости
• загородной недвижимости
• земельных участков (девелопмент земли, ленд-девелопмент).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости: жилая недвижимость элитная/бизнес-класса/экономкласса и т. п.

Разница между деволопером и застройщиком

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Зачастую участники рынка недвижимости не видят особой разницы между этими понятиями, считая их синонимами, тем более что законодательные акты нашей страны не содержат определений девелопера и девелопмента. Однако функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач.

Базовыми функциями застройщика являются:

• получение разрешения на строительство;
• получение права ограниченного пользования соседними земельными участками на время строительства;
• привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
• обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утверждённой в установленном порядке;
• обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
• привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
• извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
• обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
• приём законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
• организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
• принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
• предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
• сдача объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
• все действия, связанные с сохранением исполнительной и эксплуатационной документации.

Все функции застройщика так или иначе связаны только со строительством объекта недвижимости

Застройщик не ведёт вопросы, связанные с финансированием и продажей коммерческой недвижимости.

В отличие от застройщика, задачей которого является реализация проекта и непосредственное проведение строительных мероприятий, девелопмент занимается полный циклом работ, от задумки до финальной реализации. Исходя из этого можно сделать вывод, что функционал девелопмента более обширный, состоит из таких операций:

1. Разработка идеи. Это может быть как проект жилищного строительства, так и возведение коммерческих объектов. Девелопмент не ограничивает себя в объёмах, потому нередко выступает как ключевое лицо в масштабных строительных проектах.
2. Анализ ситуации. Это важнейшая процедура, позволяющая определить, будет ли планируемый проект целесообразным. В рамках исследовательских работ девелопер просчитывает ликвидность проекта, потенциальные сроки окупаемости, возможный уровень прибыли и степень риска. На основании этих сведений принимается решение относительно участия в проекте.
3. Поиск строительной площадки, приобретение прав на землю.
4. Создание проекта, который планируется реализовать.
5. Поиск подрядной структуры для выполнения работ по строительству или реконструкции.
6. Контроль над строительным процессом. Девелопер обязательно контролирует процесс реализации проекта, следит, чтобы все операции выполнялись в строгом соответствии с проектом без задержек и дополнительных затрат.
7. Поиск покупателей или арендаторов. Итоговая ликвидность проекта напрямую зависит от того, как быстро девелопер найдёт организации или физических лиц для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Потому на этом этапе ими проводится анализ рынка. Это даёт возможность определить целевую аудиторию проекта, к которой можно обратиться с предложением.
8. Управление объекта. После конечной реализации девелопер продолжает активно участвовать в жизни проекта. Зачастую участие проявляется в создании управляющей компании, которая следит за состоянием постройки.

Девелопментом называют предпринимательскую деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости. Исходя из этого девелопер — это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.

Характеристики специфики

При определении значения девелопер (кто это и чем занимается), дополнительно принято различать три основных вида деятельности в данной сфере, которые отличны по стратегии ведения бизнеса:

• Fee (вознаграждение) – заказчик или собственник нанимает эксперта в своей области, который будет отвечать за реализацию проекта. В том числе контролировать работу всех подрядчиков, отвечать за результат, но не делить финансовые риски с инвестором. Получают фиксированный доход, в зависимости от возлагаемых функций, объемов и сложности работ. Цена за услуги – в диапазоне от трех до семи процентов;
• Speculative (гипотетически, спекуляция) – компания или частное лицо выступает как организатор, вкладывая собственные средства или заключая договора займа с физическими и юридическими лицами, которые и являются основанием будущей финансовой схемы. Нанимает специалистов, для реализации любой части проекта, несет в полной мере ответственность за весь процесс и целиком принимает на себя все риски. При вложении на начальной стадии порядка десяти процентов от стоимости, девелопер может претендовать на долю до пятидесяти, от построенной недвижимости;
• Built-to-suit (строительства под конкретные технические требования) – лично ничего не разрабатывает и не вкладывает. Озвучивает работникам конкретные цели и контролирует выполнение работ. В этом случае тот, кто заказывает проект и в него вкладывает – инвестор, а строительная компания – BTS.

К сведению! По мнению экспертов, fee-development может заинтересовать: владельцев городской недвижимости, не знакомых с конъюнктурой рынка, иногородних игроков и собственников загородных незастроенных территорий.

Вид деятельности дополнительно зависит от типа объекта:

• многоквартирные жилые дома;
• загородные объекты;
• торговые, гостиничные и офисные здания;
• промышленные и складские помещения.

Напоминание! Более подробная классификация включает разделение по категориям объектов (элитная, бизнес, эконом).

Кто такой девелопер, чем он занимается

Кто такой девелопер в строительстве вне зависимости от типа управления или вида недвижимости?

Это человек, чьи функциональные обязанности заключаются в:

• проведении анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
• разработке плана и концепции будущего строительства;
• определении коммерческого потенциала;
• получении согласований;
• контроле процесса строительства;
• продаже объекта или сдаче его в аренду.

Важными качествами данной профессии являются:

• стрессоустойчивость;
• устремлённость к достижению цели;
• способность аналитически мыслить;
• организаторские способности.

Функциональные обязанности

Для того, чтобы стать успешным девелопером, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если у него их будет несколько.

К основным задачам работы девелопера относятся:

• проектирование;
• создание бизнес-плана;
• приобретение участка;
• организация строительных работ;
• проведение рекламной компании;
• продажа или сдача в аренду готового объекта для получения прибыли.

Главными плюсами данного вида деятельности является высокая доходность, практически полное отсутствие конкуренции и востребованность. К числу минусов относят большое количество стресса. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.

Важные качества девелопера

Девелопер должен обладать следующими основными качествами:

• устойчивость к стрессам;
• целеустремленность;
• аналитический склад ума;
• организаторские способности.

Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.

Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс.

Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:

1. архитектора;
2. юриста;
3. брокера;
4. специалиста по маркетингу и т. п.

Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику.

Девелопер должен иметь одно из высших образований:

• юридическое;
• экономическое;
• техническое.

Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.

Достоинства и недостатки

Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:

• финансовая;
• юридическая;
• инженерная;
• строительная.

Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.

Профессия девелопер имеет главные плюсы:

1. высокая доходность;
2. отсутствие конкуренции;
3. востребованность.

К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе.

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Типы строительства

В зависимости от вложений инициатора и доли участия юридических лиц выделяют следующие виды девелопмента:

• Fee: застройщик является только исполнителем проекта и получает оговоренный гонорар за свою работу, при этом финансовые риски для него нулевые, так как он не делает собственных вложений.
• Speculative: юридическое лицо инициирует проект и вкладывает в него деньги, которые может потерять в случае неудачи.
• BTS (Built-to-suit): это строительство сооружения согласно требованиям и деятельности заказчика.

В зависимости от того, с какими объектами или территориями работает компания, различают девелопмент жилой, коммерческой, офисной, загородной недвижимости, ленд-девелопмент (застройка земельных участков). Есть и более подробная классификация: жилье элитное, бизнес- или эконом-класса. Общей чертой апартаментов является многосложность задач для компании при реализации инвестиционных проектов.

Успешные застройщики знают, что такое девелопмент, поэтому контролируют все этапы производства, ведь любые упущенные детали, например отсутствие исследования почвы или непроверенные документы на недвижимость, могут снизить эффективность приложенных усилий

Для того чтобы предотвратить появление проблем, необходимо уделить особое внимание предпроектной стадии, когда анализируется жизнеспособность объекта

Девелопмент— это сравнительно новый вид бизнеса для России, но он имеет хорошие перспективы развития, так как позволяет удовлетворять интересы потребителей, собственников и инвесторов. И компании, предлагающие эти услуги на профессиональном уровне, всегда будут востребованы и успешны в сфере строительства.

Чем занимаются девелоперы?

Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.

Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.

Реализация девелопером инвестиционного проекта

Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.

1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.

2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные  действия проводятся до начала процесса реализации проекта.

3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.

4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.

5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.

Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.

Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается  (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера  (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.

Это различие – то, что может сделать строительство  объекта недвижимости столь прибыльным, однако без рисков не будет и прибыли. Это и отличает строителей (застройщиков) от девелоперов. Многих отталкивают указанные возможные риски. Но как правило больше прибыли можно получить именно в качестве девелопера.

Но также необходимо понимать, что девелоперы в конечном итоге больше обращают внимание на уже построенную среду. Это печальная реальность этой индустрии

Несмотря на то, что архитекторы тратят гораздо больше времени, чем средний девелопер, думающий о том, как сделать здания и города великолепными, вероятно, у них не так много общего. Потому что, если бы они думали об этом, у нас, наверное, не было бы столько ужасных зданий в наших городах. Однако это так, потому что архитекторы не берут на себя этот риск.

Самый известный девелопер

Наиболее известным девелопером в мире по праву считается американский миллиардер, ныне президент США Дональд Трамп. Ему удалось создать множество потрясающих объектов недвижимости, в том числе небоскребов.

В качестве проекта с мировой известностью можно привести пример такого объекта, как Trupm Tower (башня Трампа), которая находится в одном из престижных районов Нью-Йорка  – 5-й Авеню. Высота небоскреба составляет 202 м., а ориентировочная стоимость около 318 млн. долларов.

Девелоперская деятельность способна приносить колоссальную прибыль, но она в свою очередь сопряжена и с высокими рисками. Для того чтобы быть удачным девелопером, необходимо уметь распознавать потенциальные возможности и предугадывать по-настоящему выгодные вложения.

Ключевые вопросы

Определите тип девелоперской деятельности, которую вы будете осуществлять. (Коммерческая и жилая недвижимость – собственность или сдача в аренду? Управлять самостоятельно или продавать? Создавать с нуля? Улучшать существующие? Местонахождение? Партнерство или самостоятельно?

Определите свои финансовые ресурсы. Определите свой заемный потенциал.

Создайте бюджет и временные границы, в рамках которых будут осуществляться отдельные этапы проекта. Привлеките часть своей команды для первоначальных обсуждений предварительных вопросов с ними. Это, как правило, строители, возможно, инженер и / или архитектор.

Найдите хорошего брокера по недвижимости и начните поиск недвижимости и проанализируйте рынок. Пока не торопитесь ничего не покупать.

Как только объект будет найден, наймите юристов, которые будут заниматься правовыми вопросами. Для этого вам понадобится хорошие специалисты, и это будет стоить денег.

Получите финансирование, предназначенное как для покупки, так и для развития.  Используя архитектора и строителей, сделайте генеральные планы застройки.

Проведите инвентаризацию имущества и почвы, состояние вод, опасных отходов и т. д. и т. п., Проверьте и еще раз удостоверьтесь, что все расчеты верны, если это необходимо.

Купите недвижимость. Если возможно, купите его у государственных (местных) властей, описанных ниже.

Попросите архитектора составить окончательный план строительства с инженером. Это будет стоить вам определенной суммы. Представьте планы на утверждение всем местным органам по строительству, зонированию и охране окружающей среды. Это будет стоить немалых денег и займет вдвое больше времени, чем вы думаете.

Подпишите договоры на строительство с генеральным подрядчиком, а в случае его отсутствия, с субподрядчиками.

Контролируйте весь процесс строительства. Запаситесь терпением и имеете резервный бюджет для различных задержек и проблем. Сдайте или продайте недвижимость. Наслаждайтесь своей прибылью и беритесь за следующий проект.

Руководитель строительного проекта службы технического заказчика

Руководитель строительного проекта – это универсальный «солдат», сочетающий в одной должности архитектора, проектировщика и строителя. В нашей среде существует расхожее мнение, что архитектор строит памятник себе самому за деньги клиента, проектировщик закладывает в проект по максимуму, а строитель «разбрасывается» стройматериалами.

Новички обычно приходят в профессию из строительных вузов, но истинное мастерство достигается только на практике. Большую роль играет преданность своему делу, живой интерес к работе и способность к постоянному развитию и профессиональному росту. 

Обычные проблемы

Очевидно, что такой сложный процесс имеет много слабых мест, где все может пойти не так. Проблема заключается не в том, что дела идут не так, как надо, а что необходимая переменчивость не предусмотрена в план реализации проекта и не допускает такие неизбежные трудности. Таким образом, необходимо избегать финансирования, требующего очень строгих сроков завершения или допускающих громадные штрафы или график строительства, который игнорирует индивидуальные условия или волокиту государственных разрешений. Вы должны предвидеть появление каких-либо проблем и всегда быть немного пессимистом.

Следует избегать некоторых общих проблем:

Имейте в виду, что банк не ваш друг. Очевидно, что они не спешат закрывать кредит на строительство, и нет ничего необычного в том, что банк надеется на провал проекта к концу для того, чтобы они могли изъять заложенный почти завершенный объект. Ваши финансовые документы должны быть очень тщательно проанализированы и структурированы.

Внутренняя структура девелоперской компании должны быть тщательно оптимизирована, чтобы избежать опасности задержки принятия решений или споров, препятствующих принятию решений. Ограниченная ответственность имеет решающее значение в этой области с высоким риском, а гарантий следует избегать.

Исключить наличие сдержек и противовесов между различными частями вашей команды. Например, архитектор, инженер, подрядчик и субподрядчики должны советоваться и взаимодействовать друг с другом. Составьте контракты таким образом, чтобы оплата зависела от эффективности их работы.

Изучите законы о залоге и кредите. Один невыплаченный вовремя платеж может привести к хаосу в вашем проекте, если уведомление о задержке или залоговое удержание поступит до даты предоставления кредита.

Ожидайте плохую погоду, которая будет задерживать некоторые из ваших проектов. Ожидайте, что органы государственной власти будут выдавать документы два раза медленнее, чем должны это сделать, и, по крайней мере, один инспектор по строительству точно будет самым худшим человеком, с которым вам когда-либо приходилось иметь дело.

Если вы строите в районе с сильной публичной оппозицией, настроенной против строительства, выделите достаточно денег и времени для борьбы с ними или ожидайте неудачи. Изучите ситуацию на местности и при необходимости наймите местных специалистов.

Проверьте загрязнение окружающей среды и проверьте все историю прав собственности объекта (земельного участка), прежде чем покупать. После того, как вы купили недвижимость, вы несете ответственность за состояние и очистку всей окружающей среды.

Создайте правильную команду профессионалов в своем деле и прислушивайтесь к ней, но сами принимайте решения. Ни у кого нет такого интереса к успеху этого проекта, как у вас – у всех имеются свои собственные цели.